コンパクトシティとは、住宅、病院、商業施設、役所、公共交通などの都市機能を、中心部や生活の拠点にまとまった形で配置する都市づくりの考え方です。日本では人口減少と高齢化を背景に、国が自治体へ導入を促してきました。ただ、この言葉の意味を知っても、「自分の街はどうなっているのか」「住む場所を決めるとき何を見ればいいのか」までは分かりません。この記事では、メリットとデメリットを整理したうえで、富山市や宇都宮市などの実践と、自分の街を調べる手順を紹介します。
日本のコンパクトシティは「コンパクト＋ネットワーク」で考える
日本のコンパクトシティ政策では、拠点を一つに絞って人を集める発想はとっていません。国土交通省は、人口減少と高齢化が進む地方都市で、医療・福祉・商業などの生活機能を確保するために、地域公共交通と連携したコンパクトなまちづくりが重要だと説明しています。この考え方は「コンパクトシティ＋ネットワーク」と呼ばれます。
立地適正化計画という仕組み
制度の中心は、2014年8月に施行された改正都市再生特別措置法で設けられた「立地適正化計画」です。市町村が作る計画で、福祉・医療施設や住宅を生活の拠点に誘導し、公共交通網の再編と合わせて都市全体の構造を組み直すことを目指します。
計画には、大きく二つの区域を定めます。住まいを緩やかに誘導する「居住誘導区域」と、病院や商業施設などを誘導する「都市機能誘導区域」です。
「集める」と「つなぐ」はセットになっている
拠点を作っても、そこへ行く足がなければ暮らしは便利になりません。そのため、バスや鉄道、路面電車の見直しが計画とセットで進められます。
コンパクトシティの成否は建物の配置だけでは決まりません。「集めた先にどう通うか」まで設計されているかどうかが問われます。
全国でどこまで進んでいるのか
国土交通白書によると、2022年度末（2023年3月末）の時点で、立地適正化計画に具体的に取り組んでいる市町村は675、そのうち計画を作成・公表した市町村は504でした。この制度は、およそ10年のうちに全国の自治体へ広がっています。その後も作成する自治体は増えており、最新の件数は国土交通省の公表資料で確認できます。
言葉の認知度は高くない
一方で、住民の側にはあまり浸透していません。2020年版の国土交通白書に掲載された国民意識調査では、コンパクトシティという言葉を「聞いたことがない」と答えた人が4割以上いました。
同じ調査で、コンパクトシティに「ぜひ住んでみたい」「できれば住んでみたい」と答えた人は、すべての年代で6割以上でした。言葉は知られていなくても、徒歩や公共交通で用事が済む暮らしへの関心は高いことがうかがえます。
計画があることと、暮らしが変わることは別
計画を作った自治体が必ず成果を出しているわけではありません。国は、計画の実施状況をおおむね5年ごとに調査・分析・評価するよう自治体に求めています。評価の指標は自治体ごとに異なり、居住誘導区域内の人口密度を維持できているかを見る例が目立ちます。
自分の街の計画を読むときは、計画があるかどうかだけでなく、数値目標と実績が公表されているかも見る必要があります。
コンパクトシティのメリットは暮らし・財政・環境の3つ
期待される効果は、住民の暮らし、自治体の財政、環境負荷の三つに分けて整理できます。
暮らしの利便性
病院、スーパー、役所が徒歩や公共交通で届く範囲にあれば、車を運転できない高齢者でも日常の用事を済ませられます。買い物や通院に困る「買い物難民」「交通弱者」を減らす効果が期待されています。運転免許を返納した後の暮らしを考えると、10年後、20年後の安心につながる論点です。
自治体の財政
道路、上下水道、除雪、公共施設の維持費は、市街地が広がるほど重くなります。人口が減るなかで、住む範囲が薄く広がったままだと、一人あたりの維持負担が増えます。住まいや施設を拠点の周りに誘導できれば、同じ予算でより多くの住民にサービスを届けやすくなります。
環境への負荷
自動車に頼らず暮らせる範囲が広がれば、移動に使うエネルギーや排出ガスを減らせると見込まれています。ただし、効果の大きさは街の規模や公共交通の利用率、住民の暮らし方によって変わります。「コンパクトシティにすれば環境にやさしくなる」と言い切れるものではありません。公共交通が使われ、車の利用が実際に減って初めて効果が現れます。
デメリットと誤解されやすいポイント
メリットばかりが語られがちですが、コンパクトシティには慎重に見るべき点もあります。
地価と資産への影響
拠点の周辺に住宅の需要が集まれば、地価や家賃が上がりやすくなります。一方で、人口が減っていく区域外では、土地の価値が下がることが心配されます。土地や家を持つ人にとっては、資産に関わる切実な問題です。
日本の研究では、居住誘導区域の設定後、区域内の生産年齢人口密度が区域外より有意に上昇し、地価も上昇したという分析が報告されています。この研究は学会発表の段階で、対象となった都市や期間によって結果は変わる可能性があります。
住環境の変化
住宅が増えれば、騒音や日当たり、プライバシーをめぐる近隣の摩擦も起こりやすくなります。拠点を便利にする一方で、公園や緑地、ゆとりのある空間をどう残すかは、計画の質を左右します。
誤解されやすい点 区域外の人は追い出されない
コンパクトシティと聞いて、「郊外に住む人は立ち退かされるのか」と不安になる人もいます。立地適正化計画は、住む場所を強制するものではありません。居住誘導区域の外に住み続けることも、家を建てることもできます。
区域外で一定規模以上の住宅開発をする場合は、市町村への届出が必要になります。つまり、誘導は規制というより、緩やかなインセンティブと情報の提示で進める仕組みです。
災害リスクとの関係
2020年6月の都市再生特別措置法の改正で、立地適正化計画には「防災指針」を記載することになりました。国の考え方では、土砂災害特別警戒区域などのレッドゾーンは居住誘導区域から外し、浸水想定区域などリスクの残る区域には、対策や避難の方針を計画に位置づけます。
便利な場所に集まることが、災害に弱い場所に集まることになっては本末転倒です。区域内でも災害リスクがあるかどうかは、地図で確かめる必要があります。
日本の実践例 富山・宇都宮・青森・秋田に学ぶ
同じ「コンパクトシティ」でも、街の条件によって進め方も結果も異なります。ここでは性格の違う四つの街を比べます。
富山市 公共交通を軸に「お団子と串」を作る
富山市は、コンパクトシティの先進例として取り上げられることが多い街です。鉄道や路面電車などの公共交通を「串」、駅や停留所の周辺に形成する生活の拠点を「お団子」にたとえ、串でつながったお団子の周りに住まいを誘導する考え方をとっています。富山駅を挟んだ南北の路面電車がつながったことで、街の移動のしやすさも高まりました。
規制で押さえつけるのではなく、まちなかや公共交通沿線に住むことを補助金で後押しする手法が特徴とされています。郊外に住む暮らしを否定せず、公共交通の便がよい場所に住みたい人を支える姿勢です。
宇都宮市 LRTと一体で進める
宇都宮市は、隣の芳賀町と協力して「ネットワーク型コンパクトシティ」を掲げています。その中心が、2023年8月に開業した次世代型路面電車（LRT）です。
利用は好調で、2024年7月の1か月の利用者数は43万9847人と、開業以来の最多を記録しました（乗りものニュース）。JR宇都宮駅の西側への延伸に向けて、市は2024年8月に地質調査を行うと明らかにしています。ただ、まちの人口構成や土地利用が長期でどう変わるかは、まだ見極めの段階です。
青森市 雪を前提に区域を決める
雪の多い青森市では、冬の積雪期にも駅やバス停へ歩いて行ける範囲を目安に、居住誘導区域を設ける考え方がとられていると紹介されています。除雪費が市の財政に重くのしかかることが、街をまとめる動機のひとつです。気候や地形によって、コンパクトシティの設計の仕方は変わります。
秋田市 成果が見えにくい例も
すべての街で順調に進んでいるわけではありません。秋田魁新報は2023年3月、秋田市の市街地の人口密度が下がり続け、コンパクトシティ政策の成果が表れていないと報じました。
計画を作ってもすぐには人の動きが変わらないこと、それでも続ける意義があるかを検証し続ける必要があることを示す例です。成功例だけを見ると、政策の難しさを見誤ります。
実現に向けた課題 人の暮らしは計画どおりには動かない
コンパクトシティの最大の課題は、住民の選択を強制できないことです。計画は誘導にとどまるため、人の暮らし方が多様なほど、思ったように人が動かないことがあります。
郊外の暮らしにも根強い価値がある
駅周辺より郊外のほうが、土地が広くて安く、一戸建てを持ちやすいという現実があります。生まれ育った土地を離れたくない人もいれば、自然豊かな環境で子育てをしたい人もいます。リモートワークの広がりで、中心部に住む必然性が弱まった人もいます。
車のある暮らしに慣れた人にとっては、徒歩や公共交通での暮らしに魅力を感じにくいことも課題です。
公共交通が維持できなければ成り立たない
拠点を結ぶ公共交通が維持されなければ、「ネットワーク」の部分が崩れます。利用者が減ればバスの本数が減り、さらに利用者が減る悪循環が起こりえます。住民が実際に公共交通を使うことが、制度を支える土台になります。
効果を測る物差しを持つ
計画の成果は、数年で結論が出るものではありません。居住誘導区域内の人口密度、公共交通の利用者数、施設の立地状況など、自治体が示す指標を継続して見る必要があります。住民も、数値が公表されているかを確認し、計画づくりの意見募集（パブリックコメント）に参加できます。
自分の街のコンパクトシティを調べる4つの手順
制度の意味が分かったら、次は自分の街の計画を見てみましょう。住まいの検討や将来の暮らしを考える材料になります。
- 「自分の市町村名 立地適正化計画」で検索し、計画があるかを確認する
- 計画の図面で、自宅や勤務先、よく使う病院・スーパーが居住誘導区域・都市機能誘導区域のどこにあたるかを見る
- 防災指針の内容と、ハザードマップの浸水想定・土砂災害警戒区域を重ねて、区域内のリスクを確認する
- 計画に数値目標と評価の結果が載っているかを見て、見直しのときは意見募集に参加する
住み替えや家探しのときの視点
家を探すなら、駅からの距離だけでなく、将来も公共交通が維持されそうか、区域外で届出が必要な土地ではないかも見ておくと安心です。居住誘導区域の内側が必ず安全で値上がりするとは限りません。
区域の外に住んでいる場合も、自治体が公共交通やサービスをどう維持する方針かを確認しておくと、10年後の暮らしを想像しやすくなります。
週末にできる最初の一歩
まずは、自分の市町村の計画の図面を一度開いてみてください。自宅が区域のどこにあたるかを知るだけで、街の将来像が自分ごととして見えてきます。
まとめ
コンパクトシティは、人口が減る時代に、暮らしの利便性と自治体の財政を保つための都市づくりです。日本では、拠点を作るだけでなく公共交通でつなぐ「コンパクト＋ネットワーク」として、立地適正化計画の形で全国の自治体に広がりました。住む場所を強制するものではなく、緩やかな誘導で進める点が特徴です。
一方で、地価の変動、住環境の変化、災害リスク、住民の暮らし方の多様さなど、課題も残ります。富山市や宇都宮市のように成果を見せる街がある反面、秋田市のように人口密度の低下が報じられた街もあります。大切なのは、成功か失敗かの二択で見るのではなく、自分の街の目標と実績を継続して確かめることです。
まず1つだけ試すなら、自分の住む市町村の立地適正化計画を探し、自宅が区域のどこにあるかを確認してみてください。
- 日本のコンパクトシティは「コンパクト＋ネットワーク」で、立地適正化計画が制度の中心
- メリットは暮らし・財政・環境の3つだが、効果の大きさは街の条件で変わる
- 居住誘導区域の外に住み続けることはでき、住む場所を強制する制度ではない
- 富山・宇都宮・青森・秋田の例から、成果は街ごとに異なり、継続した検証が欠かせない
- 自分の街の計画の区域図と防災指針、ハザードマップを重ねて確認するのが最初の一歩
参考文献
- 国土交通省「コンパクトなまちづくりについて」
- 国土交通省「令和4年度 国土交通白書」（2023年）
- 国土交通省「令和元年度 国土交通白書」（2020年）
- 乗りものニュース「絶好調の宇都宮ライトレール『西側延伸』に動きアリ」（2024年）
