「ビルがエネルギーをつくる」という時代が、少しずつ現実になりつつあります。オフィスや学校、市役所など、私たちが毎日使う建物が、消費するエネルギーを自ら賄えるようになる——そのカギを握るのが「ZEB（ゼブ）」です。2025年4月からすべての新築非住宅建築物に省エネ基準への適合が義務化され、さらに2030年に向けてZEB基準への引き上げが計画されています。今、建物のあり方が大きく変わろうとしています。
ZEBってどんな建物？
ZEB（ゼブ）とは、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称で、快適な室内環境を実現しながら、建物で消費するエネルギーをゼロにすることを目指した建物のことです。
「エネルギーをゼロにする」と聞くと、「暗くて寒い建物を我慢して使うのでは？」と思う方もいるかもしれません。しかし、それはZEBの本質とは正反対です。
断熱・遮熱性能等の建物外皮の性能や熱源設備等の性能が高いZEBであれば、エネルギー消費量を抑えながら、快適性や知的生産性といった居住空間の質をこれまで以上の水準に向上させることもできます。
では、どうやってエネルギー収支をゼロにするのでしょうか。
断熱性能を高めたり高効率な省エネ設備を使用したりしてエネルギー消費量を減らしたうえで、太陽光パネル等自然の力を利用して生み出したエネルギーを使うことで、建築物で使用するエネルギーの収支ゼロを実現します。
つまり「使うエネルギーを徹底的に減らす（省エネ）」と「建物でエネルギーをつくる（創エネ）」の両輪で成り立つ仕組みです。
ZEBには4段階のランクがある
ZEBには4段階のZEBが定められており、一次エネルギー消費量の削減率に応じて、ZEB、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedの4つのランクに分類されています。
それぞれの概要は以下のとおりです。
ZEB：省エネ＋創エネによってエネルギー消費量を100%以上削減。いわば「完全版」です。
Nearly ZEB：省エネ＋創エネで75%以上削減。太陽光発電などの創エネ技術も積極的に活用します。
ZEB Ready：省エネのみで50%以上削減。将来的なZEB取得を見据えた「準備段階」の位置づけです。
エネルギーを極力必要としない「パッシブ技術」と、エネルギーを無駄なく上手に使う「アクティブ技術」で、エネルギー消費量削減を目指します。
ZEB Oriented：省エネのみで25%以上削減。大規模建築物など技術的にZEB Readyが難しい場合の中間ステップです。
このように段階的な目標が設けられているのは、「すべての建物が一気にZEBになれるわけではない」という現実を踏まえた設計です。建物の規模や用途に応じて、まず取り組める目標からスタートできます。
なぜ今、ZEBが重要なのか
2021年10月に閣議決定された地球温暖化対策計画では、2030年度に温室効果ガス排出量を2013年度比46%削減するという中期目標が示されており、業務部門においてはエネルギー起源CO2排出量を同年度比51%削減するという厳しい目標が設定されています。
建物はこの削減目標を達成するための重要な舞台です。
政府の目標も明確です。
2021年に閣議決定された「第6次エネルギー基本計画」では、『2030年度以降に新築される建築物についてZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す』とする政策目標が設定されており、2025年2月に閣議決定された「第7次エネルギー基本計画」においても、引き続き2050年ストック平均でのZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保に向けた施策の方向性が示されています。
そして制度面でも動きが加速しています。
本年4月から全ての新築非住宅建築物において省エネ基準への適合が義務化されます。
さらに
中大規模建築物については遅くとも2030年までに省エネ基準をZEB基準の省エネ性能に引き上げ・適合義務化することが掲げられています。
つまり、ZEBはもはや「先進的な取り組み」ではなく、まもなく「標準的な要求水準」になろうとしています。
普及の現状と課題
一方、普及の実態はどうでしょうか。環境省が2025年12月18日に開催したZEBセミナーで公表した資料によると、2024年度（令和6年度）末時点の公共ZEBストック面積は303.2万㎡で、前年度末193.4万㎡から1.6倍に増加し、2024年度1年間で全国自治体の公共建築物は214件（109.8万㎡）増加しました。
着実に数字は伸びています。
しかし、ストックのZEB普及率は、ZEB割合が最大の東京都でも1.1%に留まる状況で、全国平均は0.5%（令和5年度末の全国平均は0.3%）となっています。
2030年の目標水準と比べると、まだ大きなギャップがあるのが現状です。
また、第6次エネルギー基本計画において2030年度の目標とされている「ZEB基準の水準」の達成率は19.4%であり、ZEB Readyの達成率は7.8%であることが示されています。
残り4年あまりで目標を達成するには、相当のペースアップが必要です。
ZEBのメリット｜環境だけじゃない
ZEBのメリットは、CO2削減だけにとどまりません。
ZEBを実現することのメリットには、エネルギー消費量の削減に伴う光熱費の削減のほか、快適性・生産性の向上、不動産価値の向上など様々なメリットがあります。例えば、延床面積10,000㎡程度の事務所ビルを想定すると、ZEB Readyを実現した場合、標準的なビルと比較して40〜50%程度の光熱費の削減につながります。
企業にとっては、光熱費削減による経営コストの圧縮、オフィス環境の改善による人材確保・生産性向上、ESG投資家や取引先からの評価向上など、多面的なビジネス価値につながります。
ZEBや再生可能エネルギー活用のニーズを発信することで、適した物件の供給促進や入居環境の整備が期待され、脱炭素経営の発信は企業評価向上やESG投資促進につながり、従業員の快適性向上や人材確保にも貢献します。
補助制度と支援体制
ZEB化を検討する事業者を後押しするための公的支援も整っています。
環境省・経済産業省・国土交通省が連携した「建築物等のZEB化・省CO2化普及加速事業（令和7年度補正予算）」では、業務用建築物のZEB化・省CO2設備の導入等の支援により、脱炭素化と健やかで強い社会づくりを目指すとされています。
ZEB化のノウハウ面では、ZEBの設計支援を行う「ZEBプランナー」制度も整備されており、専門家に相談しながら計画を進める環境が整っています。
環境省が想定する新築建築物のZEB認証取得の流れでは、新築は2年程度、既存建築物では3年程度かかるとされています。
早めに動き出すことが重要です。
ZEBは「未来の基準」ではなく「今の課題」
ZEB実現には高い省エネ・創エネ・エネルギーマネジメント技術が求められますが、国内各省庁や地方自治体による各種支援制度も充実しているので、建物の新築・改修にあたってはZEBとすることを検討するとよいでしょう。
2030年まであと4年。「ZEBなんて大企業の話」と思っている方も、次に建物を新築・改修するタイミングがあれば、ZEBやZEB Readyへの対応を検討することが現実的な選択肢になってきています。私たちが毎日使う建物が、地球環境とつながっている——ZEBはその意識を形にする、身近な一歩です。
