ZEBとは、Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略で、省エネと創エネによって建物の年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロに近づけた建物のことです。「エネルギーをまったく使わない建物」ではなく、「使う量を徹底的に減らし、足りない分を敷地内の発電で差し引く建物」というのが正確な理解です。
2025年4月からは、原則すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務づけられました。「基準に合わせるだけで十分なのか」「ZEBは自分の建物に関係があるのか」「やるなら何から調べればいいのか」と迷う方も増えているはずです。この記事ではZEBの基本を押さえたうえで、4つの種類の違い、日本の制度の現在地、実際の事例、補助金の探し方、立場別の動き方まで順にたどります。
ZEBとは｜「ゼロエネルギー」の本当の意味
ZEBの考え方は、名前から受ける印象とは少し違います。照明も空調も給湯も、建物を使う以上エネルギーは必要です。ZEBが目指すのは、その必要量を設計の工夫と高効率な設備で大きく減らし、残りを太陽光発電などで補って、年間の収支をゼロ（またはそれ以下）に近づけることです。
定義の出発点は「省エネ基準」との比較
ZEBの定義は、2015年12月に経済産業省・資源エネルギー庁のZEBロードマップ検討委員会がまとめました。ここで押さえておきたいのは、ZEBの削減率が「何と比べた数字か」という点です。比較の基準は、建物の用途や規模、地域ごとに決まる「基準一次エネルギー消費量」、つまり省エネ基準で想定される消費量です。「50%削減」は、現状の自分の建物と比べた数字ではなく、省エネ基準の建物と比べた数字になります。
また、創エネとして数えられるのは、原則として敷地内で発電した再生可能エネルギーのうち、自家消費分と余剰売電分に限られます。遠くの発電所から再エネ電気を買っても、ZEBの創エネには含まれません。
ZEHとの違いは「対象の建物」
よく混同されるZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は、住宅向けの仕組みです。考え方は共通していて、省エネと創エネで年間の一次エネルギー収支を実質ゼロに近づけます。ZEBは事務所・学校・病院・庁舎・店舗などの非住宅が対象です。集合住宅にはZEH-Mという区分があります。自宅の話ならZEH、職場や管理する建物の話ならZEBと覚えておくと整理しやすくなります。
「ゼロ」を名乗れるのは一部だけ
実は、ZEBと名のつく建物がすべて収支ゼロを達成しているわけではありません。次の章で見るとおり、ZEBは達成度に応じて4つの呼び名に分かれていて、実際に「ZEB」を名乗れる建物はその最上位です。ZEBシリーズ全体を「ゼロに向かう階段」と捉えると、実態に合った見方ができます。
ZEBの4つの種類｜ZEB・Nearly ZEB・ZEB Ready・ZEB Orientedの違い
ZEBは、省エネ基準からどれだけ一次エネルギー消費量を減らせたかによって、4つの種類に分かれます。いきなり100%を目指すのは難しい建物でも、段階を踏んで近づける道筋が用意されています。
- ZEB 省エネと創エネを合わせて、基準から100%以上削減
- Nearly ZEB 省エネと創エネを合わせて、基準から75%以上削減
- ZEB Ready 創エネを除き、省エネだけで基準から50%以上削減
- ZEB Oriented 延べ面積1万㎡以上の建物向けで、創エネを除き30〜40%以上削減
ZEBとNearly ZEB｜創エネを含めて評価するランク
この2つは、まず省エネだけで50%以上削減したうえで、再生可能エネルギーを加えて削減率を積み上げたものです。100%以上ならZEB、75%以上100%未満ならNearly ZEBです。屋根や敷地に太陽光発電を載せることが前提になるため、建物の形や立地が結果を大きく左右します。
ZEB Ready｜太陽光発電なしで名乗れる入口
ZEB Readyは、再生可能エネルギーを除いた省エネだけで、基準から50%以上の削減を達成した建物です。太陽光発電は条件に入っていません。このため、屋根面積が限られる都市部のビルや、日当たりに制約のある敷地でも目指せます。のちに太陽光発電などを追加すれば、上位のランクに進める余地も残ります。
ZEB Oriented｜大規模建築物のための区分
ZEB Orientedは、延べ面積1万㎡以上の大規模建築物を対象にした区分です。大規模な建物は面積あたりの屋根が小さくなりやすく、再エネだけで収支を合わせにくいため、省エネ設備による削減率で評価します。資源エネルギー庁の整理では、事務所・学校・工場などは40%以上、ホテル・病院・百貨店などは30%以上とされています。さらに省エネを進めるための措置を講じることも条件に含まれます。
ZEBを実現する仕組み｜省エネ・創エネ・エネルギー管理
ZEBの実現手法は、省エネ、創エネ、エネルギー管理の3つに整理できます。順番にも意味があって、ZEBでは「減らす」が先で「つくる」は後です。先に消費を減らしておかないと、補うための発電設備が大きくなり、費用も屋根面積も足りなくなります。
省エネ｜外皮と設備で「使う量」を減らす
壁・屋根・窓の断熱を強め、日射を遮る庇やブラインドを組み合わせる「外皮」の設計が、冷暖房の負荷を下げる土台になります。そのうえで、高効率な空調（ヒートポンプ式や全熱交換器など）、LED照明、自然光に合わせて照明を調光する昼光利用制御を重ねていきます。ZEBの多くのランクは、この省エネだけで50%以上という条件を最初のハードルにしています。
創エネ｜敷地内で発電して補う
省エネで削りきれなかった分は、屋根や壁面の太陽光発電で補うのが一般的です。発電量は屋根面積や形、周辺の建物の影、地域の日照条件に左右されるため、設計の初期段階でシミュレーションをしておく必要があります。
ZEBで数える再生可能エネルギーと、グリーンエネルギーという言葉の違いを押さえておくと、省エネと創エネの区別が整理しやすくなります。
エネルギー管理｜BEMSで「見える化」して調整する
BEMS（ビル・エネルギー管理システム）は、電力の使用量を時間帯や設備ごとに記録し、空調や照明を自動で調整する仕組みです。設計どおりの性能が運用で出ているかを確かめる役目も持ちます。ZEBは建てて終わりではなく、使い方によって消費量が上下するため、運用段階のデータ確認が欠かせません。
義務化後の日本の現在地｜2025年4月から何が変わったか
ZEBの話題は、制度の文脈で見ると位置づけがはっきりします。ZEBは任意の取り組みですが、その出発点になる「省エネ基準」は、法律で義務づけられる範囲が広がりました。
2025年4月に全面義務化が始まった
国土交通省によると、2025年4月1日から、原則としてすべての新築の住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。床面積10㎡以下の建築物は対象外とされています。以前は、一定規模以上の非住宅建築物が適合義務の中心でした。小規模な事務所や店舗、診療所も、新築なら基準を満たす設計が前提になったということです。
義務の基準とZEBの関係
義務化された「省エネ基準」は、ZEBの削減率を測る際の出発点でもあります。つまり、義務の水準を満たしただけの建物は、ZEB Readyの条件である「基準から50%以上削減」には届いていません。義務化によって標準的な建物の性能が底上げされる一方、ZEBは基準のさらに上を目指す位置づけです。
2030年度に向けた政府の方針
政府は第6次エネルギー基本計画（2021年10月）で、2030年度以降に新築される建築物について、ZEB基準の水準の省エネ性能を確保することを目指す方針を示しています。また2050年には、建築物のストック全体の平均でZEB基準の水準を目指すとしています。基準の具体的な引き上げ時期や水準は見直されていくため、設計を依頼する際は国土交通省の最新の公表を確認してください。今のうちにZEBを経験しておくことは、数年後に標準となる性能を先取りすることにもなります。
日本のZEB事例と普及の実態｜広がる用途と、よくある誤解
「ZEBは大企業の大規模ビルの話」という印象は、実態とは少しずれています。環境省のZEB事例ページには、事務所、庁舎、学校、ミュージアムなど、さまざまな用途の新築ZEBが掲載されています。
庁舎・学校・事務所に広がる事例
環境省の事例ページで紹介されている新築の例を挙げます。
- 東急コミュニティー技術研修センターNOTIA（東京都）は、都内の事務所ビルでNearly ZEBを実現した
- 松野町新庁舎及び防災拠点施設（愛媛県）は、Nearly ZEBの庁舎
- 瑞浪市立瑞浪北中学校（岐阜県）は、Nearly ZEBの学校
- 久光製薬ミュージアムと、三菱電機のZEB関連技術実証棟「SUSTIE」は、いずれも最上位の「ZEB」
民間の事務所、自治体の庁舎、公立の学校、展示施設と、用途も設置者も異なります。庁舎や学校では、防災拠点としての役割と省エネを両立させる狙いも見られます。
件数で見ると「ZEB Ready」が最も多い
環境省が2023年10月の説明会資料で示したBELSの事例データによると、2022年度に579件のZEBが実現しています。2023年7月時点の累計は1,741件で、このうちZEB Readyが1,148件と過半を占めています。数が多いのは、最上位のZEBではなく、太陽光発電なしで目指せる入口のZEB Readyです。最新の件数は環境省のZEBポータルで確認してください。
誤解されやすい3つのポイント
最も多い誤解は、「ZEBと名のつく建物は全部エネルギー収支がゼロ」というものです。実際には、ZEB Readyは削減率が50%以上であり、収支がゼロになっているわけではありません。
2つ目は、「太陽光発電がない建物はZEBではない」という誤解です。ZEB Readyや ZEB Orientedは、創エネを含めずに評価されます。
3つ目は、「ZEBは新築だけ」という誤解です。既存の建物を改修してZEB化する例もあり、環境省は既築建築物のZEB化の実例と進め方を説明会で紹介しています。
ZEB化の費用と補助金｜探し方の手順
初期費用は、ZEBを検討する人が最初に気にするところです。ZEBに対応する建物は、断熱や高効率設備、発電設備の分だけ、従来の建物より建設費が上がることが一般的です。一方で、国は補助事業を用意しており、年度ごとに内容が変わります。
補助事業は年度ごとに入れ替わる
環境省は、令和7年度補正の「建築物等のZEB化・省CO2化普及加速事業」の公募を2026年3月31日に開始し、5月12日まで受け付けました。5つの事業のうち、ZEBに関わるのは次の2つです。
- ZEB普及促進に向けた省エネルギー建築物支援事業は、新築・既存の業務用建築物をZEB化するための設備導入を支援する
- ライフサイクルカーボン削減型の先導的な新築ZEB支援事業は、建物の建設から解体までの炭素排出の算定を要件に、ZEB化に資する設備の導入を支援する
このように、補助の条件には、ZEBであることに加えて「建物の一生を通じた排出」まで求める区分が登場しています。
公募時期から逆算して計画する
今年度の公募はすでに締め切られたものが多い時期です。秋のこの時期は、来年度の公募に備えて動き出すのに向いています。補助事業の多くは、交付決定の前に工事に着手できないという条件があります。設計がかなり進んでからでは間に合わないこともあるため、基本設計の段階で補助の可否を確認しておくことが重要です。着手できる時期や例外の扱いは事業ごとに異なります。公募要領と交付要綱で必ず確認してください。
探し方の手順
補助金は、環境省と経済産業省、国土交通省でそれぞれ事業があり、執行団体が窓口を担当しています。次の順で探すと、見落としを減らせます。
- 環境省のZEBポータルで、当年度の事業一覧と執行団体を確認する
- SII（環境共創イニシアチブ）などの執行団体のサイトで、公募要領と締切を読む
- 設計者に、ZEBプランナー（登録された支援事業者）の関与を相談する
- 自治体独自の上乗せ補助がないか、都道府県・市区町村のサイトを確認する
立場別に見る、今できること
ZEBは建築主や設計者だけの話ではありません。自分が建物とどう関わっているかによって、できることは変わります。
ビルのオーナーや事業主の場合
新築や大規模改修の計画があるなら、まず「ZEB Readyを目指すと何が変わるか」を設計者に試算してもらうのが現実的です。断熱の強化や設備の高効率化に必要な費用の差額と、光熱費の削減、補助金を並べて検討します。屋根に太陽光を載せられない建物でも、ZEB Readyなら選択肢に入ります。
テナントとして入居している場合
建物の仕様を自分で決められない場合でも、ビルの環境性能を把握しておくことはできます。省エネ性能を第三者が評価するBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）の表示があるかを、管理会社に尋ねてみてください。契約更新や移転の際、ビルの選択基準に加えることもできます。
働く人や利用者として
建物の仕様を変えられない立場でも、BEMSなどのデータが見られる環境なら、空調の設定温度や使用していない会議室の照明など、運用で変えられる点があります。身近な庁舎や学校がZEBかどうかを調べてみるのも、建物のエネルギーを知る入口になります。
まとめ
ZEBは、エネルギーを使わない建物ではなく、省エネと創エネによって年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロに近づける建物です。達成度に応じて4つの種類があり、数の上で多いのは、太陽光発電なしで目指せるZEB Readyです。
2025年4月からは新築の省エネ基準適合が原則すべての建物に義務づけられ、政府は2030年度以降の新築でZEB基準の水準を目指す方針を示しています。ZEBは「特別な先進ビルの話」から、「近い将来に標準となる性能を先取りする選択肢」へと位置づけが変わりつつあります。
費用の面では、環境省の補助事業をはじめ、年度ごとに公募される支援制度があります。条件や時期は毎年変わるため、設計の早い段階で最新の公募要領を確認することが大切です。まず1つだけ試すなら、身近な建物のBELSやZEBの表示を調べてみてください。
- ZEBは「使わない建物」ではなく、省エネ基準比で一次エネルギーの収支を差し引きゼロに近づける建物
- 種類はZEB・Nearly ZEB・ZEB Ready・ZEB Orientedの4つで、件数ではZEB Readyが過半を占める
- 2025年4月に新築の省エネ基準適合が全面義務化され、2030年度以降はZEB水準を目指す方針が示されている
- 補助事業は年度ごとに変わるため、基本設計の段階で公募要領を確認する
- オーナー・テナント・利用者それぞれに、今日からできる行動がある
参考文献
- 国土交通省「令和７年４月１日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます」（2024年）
- 環境省「令和7年度補正 建築物等のZEB化・省CO2化普及加速事業の公募について」（2026年）
- 環境省ZEBポータル「ZEB事例」（閲覧 2026年10月）
- 環境省「ZEB説明会 既築建築物のZEB化の実例と進め方～ZEB実現編～」（2023年）
- 環境共創イニシアチブ（SII）「ZEBパンフレット（令和7年度）」（2025年）
